申银证券上海楼市新政首周，带看量、咨询量激增

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记者丨唐韶葵编辑丨张伟贤

8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，在住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等四个方面优化楼市政策。新政指出，符合条件的家庭，外环外购房不限套数；公积金账户可支付首付款；商贷利率不再区分首套和二套等等。

这是今年上海最大力度的一轮稳楼市措施。

综合上海中原地产、同策研究院、易居研究院等第三方平台数据来看，新政出台首周，上海市场有所升温，并呈现"淡季不淡"态势。

上海中原地产的统计显示，新政出台的首周（8 月 25 日至 8 月 31 日），上海新建商品住宅成交面积 11.34 万平方米，环比增加 35.25%。受此提振，8 月上海新建商品住宅成交面积 40.1 万平方米，环比增加 17.5%。

二手房方面，据解放 · 日报报道，8 月 30 日上海二手房单日网签量达 1103 套，创近 3 个月新高。多位房产经纪人反映，最近一周带看量、咨询量激增。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海新政精准到位，降低了购房成本并促进购房需求释放。同时也鼓励了各房企加快项目营销，积极促进项目去库存。在政策效应下，上海楼市有望进一步升温。

新政实质性推动成交申银证券

受楼市新政影响，8 月最后一周，上海新房成交量出现反弹。

从板块分布来看，浦东新区由于面积优势，"基石"作用明显。8 月最后一周，浦东新区新房一共成交了 11.34 万平方米，几乎占上海新房总交易的 25%。闵行区成交 4.3 万平方米，排名全市第二。此外，奉贤、嘉定和宝山表现也不错，成交面积都超过 3 万平方米。

从成交结构看，由于豪宅项目成交多，上周上海新房均价回升到 80937 元 / 平方米，环比上涨 13.4%，同比上涨 9.6%。

受到新政利好的外环外区域，新房市场表现同样积极，热点板块如闵行、嘉定、青浦等热度显著提升。易居研究院数据显示，外环外重点项目来访量相比新政前增长超 40%。新政后首个周末，重点项目认购量增长超 120%；至少出现两个项目开盘售罄，且单个项目交易套数均超 160 套。

值得注意的是，8 月上海楼市新增供应有所下降，但成交量上涨，豪宅、网红盘热度有所回升，表明市场信心持续回暖。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，说明单个项目推盘更趋于保守，目的是确保良好去化效果，维持市场信心。但部分项目不断出现推盘"日光"现象，也说明上海高端改善的消费力相当强劲。

新政后，记者在走访部分售楼处现场了解到，一些客户此前已花了不少时间精力对比过几个项目的户型与价格，新政出台之际，楼盘也有相应的促销政策助力，最终促成下单。

一名销售人员对记者表示，上个周末项目团队一直在加班研究推盘策略和加快营销。通过对客户咨询量、带看量的分析发现，"新政将引导购房需求关注外环外等市场，既促进职住平衡，也推动市场健康发展。"

同策研究院联席院长宋红卫指出，新政当周，上海新房总来访量较前一周增长 11.7%；其中外环外项目来访增长 13.3%，外环内来访量增长 3.4%。

"新政后来访增长的项目主要位于两类板块，一是具有产业支撑、外来人口多的板块，如临港；二是近外环、具有地段优势的板块，如外高桥、徐泾、南翔。"宋红卫指出，外环外的项目，主要受解除限购、公积金抵扣首付两条政策驱动，相比之下，本轮政策对外环内项目的利好弱。

二手房方面，日均成交量有所上升，外环外市场同样表现活跃。易居研究院数据显示，8 月 30 日，上海二手房网签量破千套，创最近 60 天来新高。据中介业务员反馈，新政之后，部分房东适当进行了价格调整，如提价 3%～5%；部分小区新增挂牌量增长 15%，二手房咨询量上涨约 20%，部分门店带看量增长 40%。

"金九银十"在路上

随着交易行情的提振，开发商和房东的信心明显增加，价格层面更趋坚挺。部分售楼处销售员与中介业务员也指出，9 月有望迎来"量提振、价更稳"的市场行情。

8 月 30 日、8 月 31 日这一个周末，不少外环外的售楼处来访量出现明显增加，外环外新推盘认筹人数超过房源数量的现象也开始出现了。

"政策效果还是很显著的。短期政策到位，市场预期再度回升，叠加供应到位，成交有望看高一线。"卢文曦说，从成交格局可以看出，外环外成交释放相对活跃，而市中心区域也有不错表现，虹口区和黄浦区成交面积均超过 1 万平方米。

比如，位于虹口区四川北路板块的金茂璞元，均价 16.58 万元 / 平方米。截至 8 月 31 日，网上房地产数据显示，该盘网签 75 套。金茂于今年 2 月拿下该地，单价 11.74 万元 / 平方米。彼时因为刷新板块地价单价纪录而引起市场诸多关注。

值得关注的是，在上海中原地产统计信息中，成交量靠前的项目当中出现了 4 个均价 3 万元至 6 万元 / 平方米的首次改善产品。此前这类产品交易热度不高，说明最近首次改善产品的热度开始回升。

新政首周效果初显，市场各方对后续市场表现也颇有信心。"政策效果立竿见影。当然，除了利好外环外的楼盘外申银证券，一些中高端改善产品也在信贷政策的利好推动下继续保持良好去化结果。"卢文曦指出，结合市场各方表现来看，今年"金九银十"成色有保障。

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